Če želite prodati svojo nepremičnino, je zdaj pravi čas. Stanovanjski trg je naklonjen prodajalcem. Povpraševanje po nepremičninah je veliko, ponudba pa nizka, zato številne nepremičnine trg zapustijo skoraj takoj, ko nanj vstopijo.
Dejavniki, kot so vse večja količina sredstev na bančnih računih in ugodna bančna posojila, sporočajo, da bi rastoče gibanje lahko še trajalo. Kdor na to ne želi staviti ter nepremičnino, ki jo namerava prodati, da na trg danes, pa bo občutil veliko povpraševanje in za dobro ceno - kot povejo nepremičninski posredniki, jih višina cen v sklenjenih poslih pogosto pozitivno preseneti - razmeroma hitro prodal nepremičnino.
Kupca lahko najdete v enem tednu
Koliko je zanimanja za nepremičnine? Stanovanja v Ljubljani s primerno nastavljeno ceno so lahko prodana v tednu dni. V dveh ali treh dneh po oglasu je napovedanih tudi 15 ali 20 ogledov.
V nasprotnem primeru ne vemo, kako dolgo bodo posojila tako ugodna in kako dolgo bodo gospodarske razmere takšne, da bo presežek strank tako velik. Cene se bodo zagotovo enkrat stabilizirale, kupec, ki si lahko privošči stanovanje za 200.000 evrov, pa za to jutri zagotovo ne bo porabil 250.000 evrov.
Marsikdo, ki kupi novo nepremičnino, želi to, v kateri živi, obdržati in oddajati. Pozitivna stran tega je seveda dodaten zagotovljen dohodek, a po drugi strani moramo v tem primeru vzdrževati obe nepremičnini, ki se starata. Če znamo denar primerno porabiti oziroma naložiti, se danes zdi primeren trenutek za prodajo.
Pri prodajnem postopku je zelo pomembno postaviti primerno ceno. Številne prodajalce na podlagi priporočil znancev 'poznavalcev' zamika vztrajanje pri visokih cenah. Take precenjene nepremičnine pri kupcih ne sprožijo dobrega odziva. Tisti prodajalci, ki bi želeli najprej 'preizkusiti' trg, si naredijo večjo škodo kot korist. Potencialni kupci imajo dobro naštudiran trg, in če kdo pretirava s ceno, si to zapomnijo. Zato pozneje, ko prodajalec zniža ceno nepremičnine na razumnejšo raven, ni takega odziva, kot bi bil sicer.
Kako drago se trenutno prodajajo stanovanja preseneča tudi nepremičninske agente, saj se stanovanja vedno večkrat prodajo za tisoč do pet tisoč evrov nad njihovimi pričakovanji.
Kakšne so davčne obveznosti prodajalca?
Lastnik nepremičnine je v primeru prodaje svoje nepremičnine zavezan k plačilu davka na promet nepremičnin. Poleg tega pa v določenih primerih postane tudi zavezanec za dohodnino od dobička iz kapitala, ki pa se plača le v primeru, če je bila nepremičnina pridobljena po 1.1.2002.
Lastnik nepremičnine bo torej ob njeni prodaji lahko postal zavezanec za plačilo kar dveh davkov. Napoved za odmero obeh davkov bo zavezanec vložil pri davčnem uradu, na ozemlju katerega leži nepremičnina, ki se prodaja.
DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN
Plačnik davka na promet nepremičnin je praviloma prodajalec nepremičnine. Davek pa lahko poravna tudi kupec nepremičnine, kadar se stranki tako dogovorita v sami kupoprodajni pogodbi.
Davek na promet nepremičnin se plača po stopnji 2% od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Davek na promet nepremičnin se šteje kot prihodek občine, kjer nepremičnina leži in se plača na prehodni davčni podračun občine.
DOHODNINA OD DOBIČKA OD KAPITALA
Odvojitev nepremičnine, ki zajema predvsem prodajo, dajanje v dar, zamenjavo, ipd., pridobljene po 1.1.2002 se obdavči z dohodnino, ne glede na to, ali je bila nepremičnina odvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Davčni zavezanci morajo napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine, pridobljene po 1.1.2002, oddati v primeru, da so:
• rezidenti Slovenije, kadar nepremičnina leži na območju Slovenije,
• rezidenti Slovenije, kadar nepremičnina leži v tujini,
• nerezidenti Slovenije, kadar nepremičnina leži na območju Slovenije.
Napoved je potrebno oddati v 15 dneh od odsvojitve, pri finančnem uradu kjer nepremičnina leži.
Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka je določena v višini 27,5% in se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje. Po petih letih bo stopnja davka 20%, po desetih 15%, po petnajstih 10%, po dvajsetih letih imetništva pa tega davka več ne bo potrebno plačati.
Zakonodaja v zvezi z obveznostjo plačila dohodnine od dobička iz kapitala določa tudi izjemo, kadar prodajalcu nepremičnine, kljub izpolnjevanju ostalih pogojev, tega davka ne bo potrebno poravnati. Za to izjemo gre pri prodaji stanovanja ali stanovanjske hiše (z največ dvema stanovanjema s pripadajočim zemljiščem) s strani posameznika, ki je tam imel stalno prebivališče, je tam dejansko bival zadnja tri leta pred prodajo in je nepremičnino imel v lasti. Tak posameznik bo torej zavezan le za plačilo davka na promet nepremičnin, ne pa tudi za dohodnino od dobička od kapitala.
Vir: Finance, Mladi podjetnik
