S spremembo Zakona o nepremičninskem posredovanju v letu 2019 lahko stroške posredovanja plača le naročnik storitve.
Običajno proti koncu opisa nepremičnine v oglasih na nepremičninskih portalih – kot je Nepremičnine.net – piše, da se mora kupec nepremičnine zavezati, da bo plačal davek na promet nepremičnin. Na prvi pogled mu to prinaša dodatne stroške, vendar v praksi temu ni tako. Naročnik storitve, za namene tega članka bomo domnevali, da je naročnik storitve prodajalec, še vedno plača 4% stroškov pogodbene vrednosti nepremičninske transakcije, kupec pa 2% (vendar moramo imeti v mislih, da njihov strošek ni povsem enak kot prej, saj je treba na tistih 4% provizije, dodatno plačati še DDV, na 2 % davek na prenos nepremičnin pa se ne plača DDV).
Nepremičninsko transakcijo spremljajo trije stroški, ki skupaj znašajo 6 % pogodbene vrednosti posla. Nepremičninske družbe zaračunajo nepremičninsko provizijo, ki je po zakonu omejena na 4 % pogodbene vrednosti. Poleg tega je treba državi plačati 2 % davka na prenos nepremičnin.
Sprememba se je zgodila leta 2019
Spremembe zakona o nepremičninskem posredovanju so začele veljati julija 2019.
V aktu, sprejetem leta 2006, se je drugi odstavek 5. člena tega zakona prvotno glasil takole: "Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli."
S spremembo tega zakona je bil zadnji stavek tega odstavka izbrisan. Zato je edini lastnik posredniške provizije naročnik, ki je z nepremičninsko družbo sklenil pogodbo o posredovanju.
Višina posredniške provizije je določena tudi v 5. členu Zakona o nepremičninskem posredovanju: "Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ štiri odstotke od pogodbene cene," razen če je vrednost nepremičnine manj kot dese tisoč evrov.
Stara praksa je bila naslednja:
Prodajalec nepremičnine je državi plačal 2-odstotni davek na promet nepremičnin, še 2-odstotno provizijo pa agenciji za nepremičnine. Kupec je nepremičninski agenciji plačal le 2% provizije.
Po spremembi:
Zdaj je sestava plačil drugačna. Prodajalec plača vse 4% nepremičninski agenciji za provizijo, kupec pa državi plača 2% davek na promet nepremičnin.
Dve novi rešitvi
Pred spremembo Zakona o nepremičninskem posredovanju sta se kupec in prodajalec praviloma strinjala, da si delita stroške posredovanja (provizija nepremičninske agencije). Zdaj so stvari urejene drugače in obstajata dve možnosti:
1.) Prva možnost je, da prodajalec prevzame 4% plačilo za posredništvo.
2.) Druga možnost je, da se kupec in prodajalec dogovorita, da bo kupec prek nepremičninske agencije prodajalcu povrnil 2% posrednuške provizije, pri čemer bo prodajalec plačal 2% davek na prenos nepremičnin.
Obe možnosti sta po overitvi dokumentov nesporni.
Davek na promet nepremičnin
V skladu z Zakonom o davku na promet nepremičnin je zavezanec za plačilo tega davka prodajalec nepremičnine. Če pa kupec po pogodbi prevzame obveznost plačila davka na promet nepremičnin, je lahko v postopku odmere predmetnega davka v položaju naročnika.
Finančna uprava Republike Slovenije glede plačila tega davka kupcem in prodajalcem prepušča možnost dogovora. V kolikor pa davek ni plačan, dolžnik postane davčni zavezanec, v večini primerov prodajalec.
Provizija za posredništvo
Čeprav lahko nepremičninska družba v skladu z zakonom zaračuna proviizijo le naročniku, si kupec in prodajalec z dogovorom lahko razdelita plačilo 4-odstotne provizije.
Delitev stroškov posredovanja je stvar dogovora med naročnikom in tretjo osebo. Kot smo rekli, je za namene tega članka naš naročnik prodajalec, tretja oseba pa kupec nepremičnine.
Naročnik in tretja oseba se lahko dogovorita o plačilu ali delitvi stroškov posredovanja, s tem da tretja oseba (v našem primeru kupec) plača del te provizije naročniku (v našem primeru prodajalcu), ki je naročnik posredniške storitve. Vendar pa nepremičninska družba teh storitev ne sme zaračunati tretji osebi (kupcu). Temveč lahko to plačilo izterja sam naročnik (prodajalec) v dogovoru s tretjo osebo (kupcem).
Vir: Finance
