Letošnje leto je bilo za trg nepremičnin nekoliko boljše, saj so cepiva Covid-19 ponovno vzpostavila zaupanje med stanovalci in vlagatelji. Čeprav se pojavljajo nove variante virusa, so podjetja postala usposobljena za prilagajanje vladnim omejitvam.
Leta 2022 bo povpraševanje ostalo visoko, kar pomeni, da bodo cene še naprej rasle ali pa vsaj počasi stagnirale.
Vlagatelji napovedujejo, da se bosta BDP evroobmočja in Združenega kraljestva v letu 2022 povečala za približno 4-5 %, leta 2023 pa za 2-3 %. Glavna negativna tveganja sta še vedno Covid 19 in dejstvo, da nedavni skok inflacije sproži spiralo plač in cen. To bi lahko prisililo Evropsko centralno banko (ECB) in Bank of England (BoE) v strmo zvišanje obrestnih mer namesto v postopno zaostritev.
Čeprav je to mogoče, je bolj verjeten scenarij, da se bo inflacija v drugi polovici leta 2022 hitro upočasnila, saj se bodo dobavne verige normalizirale.
Povpraševanje po različnih vrstah nepremičnin bo v letu 2022 odvisno od prepletanja dveh glavnih dejavnikov:
- Trajnosti
- Vpliva pandemije na vedenje stanovalcev
Zakaj so nepremičnine bistvenega pomena za trajnostne vlagatelje
Po vsem svetu je več kot 5000 podjetij in nevladnih organizacij podpisalo »Race to Zero« Združenih narodov. Cilj Race to Zero je prepoloviti emisije ogljika do leta 2030. Eden od glavnih načinov za dosego tega bo izboljšanje energetske učinkovitosti stavb. Poleg tega morajo stavbe zmanjšati količino odpadkov in biti sposobne obvladati bolj ekstremne vremenske dogodke, vključno s sušami, nenadnimi poplavami in vročinskimi valovi.
Ena od možnosti je gradnja novih stavb, vendar je proizvodnja cementa, jekla in drugih materialov ogljično intenzivna, zato je to lahko le delna rešitev glede na nizko stopnjo razvoja v Evropi. 90 % stavb, ki bodo v uporabi leta 2030, je že zgrajenih.
Pravi izziv je torej prilagoditev obstoječih stavb. Načini za doseganje učinkovitosti so: nadgradnja opreme za ogrevanje in prezračevanje, uporaba aplikacij in senzorjev za optimizacijo ogrevanja in razsvetljave, namestitev boljše izolacije itd.
Raziskave kažejo, da so stanovalci pripravljeni plačevati višje najemnine za stavbe, ki so energetsko zelo učinkovite. Nasprotno pa bodo stavbe, ki onesnažujejo okolje, vedno manj zaželjene, saj vlade dvigujejo davke na ogljik na kurilno gorivo in najemodajalcem prepovedujejo oddajanje enot s slabo energijsko oceno. Če in ko bo to uvedeno, bo to takoj vplivalo na relativna vrednotenja.
Drug vidik trajnosti je pozitiven družbeni učinek. Pri nepremičninah je to mogoče doseči z vlaganjem v socialna stanovanja, cenovno ugodne delovne prostore, zdravstvene ustanove in v javno področje na manj premožnih območjih. Vključuje tudi zagotavljanje, da gradbeni projekti omogočajo zaposlitev in usposabljanje za lokalno prebivalstvo. Ključno je sodelovanje z lokalno vlado in skupnostmi.
Premiki vedenja: Katera "pandemska vedenja" bodo ostala?
Drugi vpliv na povpraševanje v letu 2022 se bo nanašal na trajno spremembo vedenje stanovalcev, ki jo je povzročila pandemija. Zaprtja javnega življenja so pripeljala do veliko več spletnega nakupovanja in dela od doma.
Vlagatelji ocenjujejo, da bo delo na daljavo kratkoročno zmanjšalo zasedenost pisarn v Evropi za približno 15 %. Vendar bi moralo povpraševanje po pisarnah, ki so energetsko učinkovite, zagotavljajo fleksibilnost in so privlačne za usposobljeno osebje ostati. To pomeni, da se bodo najemnine vrhunskih pisarn v več mestih – vključno z Amsterdamom, Frankfurtom, Londonom in Stockholmom – v naslednjih dveh letih verjetno povišale.
Glavna žrtev bodo sekundarne pisarne na cenejših lokacijah, kjer so najemnine prenizke, da bi bila obnova izvedljiva. Skok cen gradbenega materiala v zadnjih 12 mesecih (na primer 22 % v Združenem kraljestvu) je spodkopal izvedljivost številnih načrtov obnove.
Polarizacija povpraševanja po vrsti in kakovosti na maloprodajnih in pisarniških trgih kaže, da morajo vlagatelji vsako stavbo obravnavati kot podjetje zase. To pomeni ponuditi ustrezne storitve in podporo vsakemu najemniku. Zmanjševanje energije, maksimiranje recikliranja in iskanje najboljšega pogodbenega modela za najemodajalca in najemnika je obojestransko koristno.
Odpornost na trgu
Vlagatelji menijo, da možnost postopnega zvišanja obrestnih mer, najprej v Združenem kraljestvu, nato pa v evropskem območju, pomeni, da je upadanja donosnosti evropskih nepremičnin, ki se je začelo leta 2013, zdaj konec. Izjema bi lahko bila logistika glede na veliko količino kapitala, namenjenega sektorju. Klub temu pa so vse dobre novice o prihodnji rasti najemnin zdaj vključene, pri čemer je donos vrhunske logistike 3,25-3,75%. Če bodo donosi naslednje leto na splošno stabilni in se bodo najemnine za logistiko in prvovrstne pisarne povečale, bodo neusklajeni skupni donosi na nepremičnine v središču Evrope leta 2022 verjetno med 5–7 %.
Ta obeti predvidevajo, da bodo donosi obveznic po preteklih standardih ostali nizki, vendar obstaja tveganje, da bo višja inflacija postala trajna in da bodo centralne banke prisiljene zvišati obrestne mere. Veliko bo odvisno od pričakovanj ljudi glede prihodnjih potreb po inflaciji in plačah.
Medtem ko bi hitrejša inflacija vplivala na najemnine, povezane z indeksom, bi bil vpliv na vrednost kapitala in donose kratkoročno verjetno negativen, saj bi se močno povečanje donosnosti obveznic vsaj delno odzvalo na donosnosti nepremičnin. Izkušnje iz sedemdesetih let prejšnjega stoletja kažejo, da so nepremičnine le delna zaščita pred inflacijo.
Vir: Schroders
