Viceguverner Banke Slovenije, Primož Dolenc, je konec novembra izjavil, da: “kazalniki nepremičnin nakazujejo, da so cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji precenjene.”
Kaj to pomeni in kako precenjenost izračunavajo?
»V Banki Slovenije izračunavamo kazalnike relativne precenjenosti. Kazalniki relativne precenjenosti se izračunajo, tako da primerjamo zgodovinsko dinamiko povprečnih cen nepremičnin v Sloveniji glede na gibanje dohodka (oziroma drugih makroekonomskih podatkov). To pomeni, da v absolutnem smislu ne moremo trditi, da so v tem trenutku cene nepremičnin precenjene za od pet do deset odstotkov, ampak da njihov odklon od zgodovinske dinamike nekaterih kazalnikov znaša od pet do deset odstotkov,« pojasnjujejo na Banki Slovenije.
Eden od glavnih kazalnikov je število plač za 60 kvadratnih metrov stanovanj
V zadnjem poročilu o finančni stabilnosti so pri Banki Slovenije zapisali: »Razmerje med povprečno ceno rabljenega stanovanja v Ljubljani (velikost 60 kvadratnih metrov) in povprečno letno neto plačo znaša okoli 12 letnih neto plač. Na ravni celotne države to razmerje znaša osem letnih neto plač. Razlika med obema kazalnikoma je bila največja v letih 2007 in 2008, ko je bilo treba za nakup stanovanja (60 kvadratnih metrov) v Ljubljani odšteti okoli pet povprečnih letnih neto plač več kot za nakup stanovanja v Sloveniji. Po drugi strani je bila ta razlika najmanjša leta 2013, in sicer okoli tri povprečne letne neto plače.«
Bodo cene še naprej rasle?
Seveda zgolj ugotovitev Banke Slovenije, da so nepremičnine precenjene, ne pomeni, da cene ne morejo več rasti oziroma da bodo upadle. Povsem možno je, da bodo še naprej rasle. Samo za ilustracijo: če primerjamo cene z "balonastima" letoma 2007 in 2008, pridemo do zanimive ugotovitve. Nominalne cene stanovanjskih nepremičnin presegajo vrh iz leta 2008, realne cene pa so še vedno za okoli deset odstotnih točk nižje.
Argumenti za nadaljno rast cen so vsaj trije:
1. Ponudbe je še vedno premalo, predvsem v Ljubljani.
2. Stroški gradbenih materialov rastejo.
3. Naložbeni vidik. Kljub dejstvu, da oddajanje nepremičnin ne velja za zelo dobičkonosno, zadnje poročilo Banke Slovenije o finančni stabilnosti navaja: »Zaradi večje razlike med obrestno mero dolgoročnega depozita in donostnostjo najema glede na cene nepremičnin v zadnjih letih obstaja tendenca, da se bodo cene nepremičnin višale tudi v prihodnosti«.
Pogled v prihodnost
Kaj pa je glavni moment, ki bi dogajanje na nepremičninskem trgu lahko obrnil na glavo? Centralne banke. »Pri cenah stanovanj bo odločilen obrat v politiki denarnega sproščanja ECB. Ko bo prišlo do obrata, lahko pričakujemo izrazit upad cen v kratkem obdobju. Takšen obrat je pričakovati v dveh letih ali pa še prej,« je izjavil ekonomist Velimir Bole.
Zadnji podatki Banke Slovenije kažejo, da so se posojila ne bančnemu sektorju, torej gospodinjstvom in podjetjem, septembra povečala za 81,8 milijona evrov, kar je za desetino več, kot je znašalo letošnje povprečje v prvih osmih mesecih.
Kar 66,9 milijona skupnega povečanja posojil so bila stanovanjska posojila, podjetja pa so si sposodila "le" 29,8 milijona evrov. »Rast posojil gospodinjstvom se od konca prvega četrtletja letos, ko je postala pozitivna, postopoma povečuje, septembra je medletno dosegla 3,2 odstotka. Na povečevanje rasti posojil gospodinjstvom vpliva predvsem povečevanje stanovanjskih posojil, njihova medletna rast je septembra dosegla 8,1 odstotka. Letošnji povprečni prirast stanovanjskih posojil – 48,7 milijona evrov – znaša več kot dvakratnik lanskega, « razkriva poročilo.
Kakšna je realnost?
Cene, kot vemo, določata ponudba in povpraševanje. Trenutno je, kot se zdi, na nepremičninskem trgu več povpraševanja kot ponudbe. In to kljub dejstvu, da so cene v Ljubljani za več kot 50 odstotkov višje kot pred petimi leti. Kje smo s cenami? Realno, torej upoštevaje rast plač, še vedno pod vrhom iz (balonastega) leta 2008, to je citat iz poročila o finančni stabilnosti. Ali bodo cene, če Banka Slovenije ugotovi precenjenost, upadle? Samo zaradi njihove ugotovitve gotovo ne.
Kako Banka Slovenije sploh ugotavlja precenjenost? Eden od pomembnih kazalnikov je razmerje med povprečno ceno rabljenega stanovanja v Ljubljani (velikost 60 kvadratnih metrov) in povprečno letno neto plačo. Skratka, koliko letnih plač morate nameniti za nakup 60 kvadratnih metrov veliko stanovanja v Ljubljani. A ta podatek lahko kaže tudi nekoliko popačeno, ali pa celo napačno sliko. Poglejmo, zakaj.
Kaj pravzaprav danes v Sloveniji pomeni povprečna plača? Je res taka, kot jo računa Surs, ali pa je ta podatek morda sfižen? Koliko zaposlenih pri d. o. o. dobiva minimalno (ali pa malenkost višjo) plačo, v resnici pa so njihovi prihodki precej višji, ker se del plače pač »popravi« prek potnih stroškov ali drugih obvodov? Koliko k sfiženim podatkom o povprečnih plačah prispevajo normirani espeji?
Teh ni v nobeni plačni statistiki, pa so »neto dohodki« v tej kategoriji v marsikaterem primeru lahko precej visoki. Kako določiti denimo povprečno plačo profesorja? Ta poleg svoje redne plače na espe letno lahko zasluži skoraj neobdavčenih 50 tisoč evrov. A pozor, teh 50 tisočakov v statistikah ni, njegovi prihodki pa so znatno večji, s tem pa tudi njegov potencial za nakupe, denimo na nepremičninskem trgu. Seveda ne gre le za profesorje, normirani espeji so se razpasli po vseh panogah, konec letošnjega septembra smo imeli po podatkih AJPES v Sloveniji skoraj 105 tisoč »samostojnih podjetnikov posameznikov«, kar glede na isto obdobje pred denimo petimi leti pomeni 22-odstotno rast.
Da se na nepremičninskem trgu dogaja nekaj nenavadnega, kaže še ena ugotovitev. Če podatke iz baz o sklenjenih nepremičninskih poslih križamo z vpisi v zemljiško knjigo, lahko ugotovimo, da se kar precejšen delež nepremičnin kupi »na keš«, torej brez posojila (natančne številke nimamo). Del tega denarja verjetno izvira iz dediščin, del iz dobičkov, ustvarjenih na kapitalskih trgih ali s kriptovalutami, del iz koronadodatkov, ki so jih bili v zadnjih dveh letih deležni nekateri. Za del denarja bi lahko špekulirali, da prihaja iz naslova nizko obdavčenih prihodkov normiranih espejev.
Seveda cene nepremičnin rastejo oziroma se napihujejo zaradi poceni denarja, ne le v Sloveniji, ampak tudi drugod po Evropi. Če pa hkrati ugotovimo, da je veliko nepremičnin v Sloveniji kupljenih brez posojil, jih lahko dviguje še kaj drugega.
To ni reklama za nadaljnjo rast cen nepremičnin. To je premislek o tem, da je s slovensko statistiko morda nekaj narobe. In da je navsezadnje – ko se ravno v teh dneh v parlamentu odločajo o davčni reformi – nekaj narobe tudi s slovenskim davčnim sistemom in obdavčitvijo.
Vir: Finance
